Строительство, управление строительством загородного дома на основе плана производства работ: от идеи до заселения

Фото: проект Александра Гонта, Мастерская ALEXGONTA arch

Чтобы строительство соответствовало планам Заказчика

А вдруг? ...

неудачный проект
непроверенное качество и объемы
затягивание сроков
неконтролируемый рост бюджета

Дом «ПОД КЛЮЧ» строят более 10 узкоспециализированных подрядчиков (проектирование архитектуры и конструктивных решений дома, проектирование и монтаж инженерных коммуникаций дома, наружних коммуникаций ландшафта; дизайн интерьера; строительно-монтажные работы; черновые и чистовые отделочные работы; меблировка и пр.).

Как выбрать надежных и проверенных поставщиков и подрядчиков? Как оптимизировать затраты на них? Как их связать между собой и интегрировать в общий план работ? Как проконтролировать качество каждого из этапов и гарантировать результат с соблюдением договоренностей по срокам, бюджету и заявленному уровню качества?

Кто контролирует комплексную реализацию строительства Загородного дома? Кто, кроме Заказчика, заинтересован в оптимизации бюджета и сроков?

«Формула Проекта» снимает зависимость Заказчика от Подрядчиков.
Интегрированная система управления проектом даёт инструменты для оперативного реагирования. Если подрядчик нарушает условия по качеству или стоимости, мы меняем его, не ставя под угрозу бюджет, график и требования к дому.

Результаты внедрения сервиса и менеджмента

в строительные процессы

Оптимизация
расходов до 30%

за счет тендера
поставщиков и подрядчиков

Соответствие сроков реализации проекта планам

за счет регулярного контроля и запуска работ в параллели (с учетом форс-мажора)

Объем исполнения
и состав работ

строгое соответствие проектным объемам и расчетам

Услуги по комплексному строительству загородного дома

Строительно-монтажные работы

Организация и управление всеми этапами строительства: от нулевого цикла до отделки и ввода в эксплуатацию. Подбор подрядчиков, контроль качества, сроков и бюджета, работа только по задокументированным технологиям и решениям.
Поиск земельного участка под строительство

Подбор и анализ участков в Москве и МО с учетом ваших задач: локация, подъезд, инженерия, ограничения и перспективы развития. Проверка градостроительных параметров, рисков и реальной стоимости строительства на конкретном участке.
Проектирование и авторское сопровождение

Разработка архитектурного, конструктивного и инженернго проектов «под ключ» с учетом норм ПГС, стиля и бюджета. Авторский надзор: контроль соответствия стройки проекту, своевременная корректировка решений, оптимизация узлов и материалов.
Менеджмент и сервис на стройке

Управление стройкой на базе детализированного Плана Производственных Работ (ППР). Баланс «треугольника ограничений»: срок — бюджет — качество. Еженедельная отчетность, план‑факт анализ, управление рисками и изменениями по понятным для заказчика правилам.
Технический
надзор

Независимый контроль работы подрядчиков: проверка качества работ и материалов, соответствия проекту и нормам. Фото‑ и письменные отчеты, фиксация дефектов, рекомендации по их устранению, защита интересов заказчика на площадке.
Юридическое сопровождение, документальное оформление

Сопровождение на всех стадиях: от сделки по участку до ввода дома в эксплуатацию. Проверка договоров с подрядчиками и поставщиками, составление технических заданий, акты, переписка и фиксация договоренностей для минимизации рисков заказчика.

Состав и стоимость услуги «Сервис и менеджмент»

Мы - строители, которые уделяют ключевое значение сервису в процессе строительства.
Если у вас уже есть строители и вам необходим только их контроль, интеграция разных подрядчиков воедино, то можно заказать отдельную услугу «Сервис и менеджмент»

Детилизированный План Производства Работ
(на базе Gantt Pro)

Этапы работы: сроки исполнения, освидетельствование скрытых работ, приемки техническим надзором
Закупка материалов
График платежей
Подписание документов
Этапы принятия решений Заказчиком

Пример ППР

Состав

Чек-листы

Руководитель проекта (Консьерж-сервис в стройке)

Создание оптимального Плана Производства Работ
Ведение финансовой отчетности/график платежей
Информирование о ходе работ: результат/процесс/план
Анализ потребностей Заказчика
Документооборот

Профиль кандидата
Функционал

Выбор подрядчиков

Критерии выбора
Тендерная таблица
Рекомендации по выбору

Таблица
Комментарии

Координатор проекта

Организация строительного процесса: контроль выхода подрядчиков, отслеживание сроков исполнения
На базе ППР контроль строительно-монтажных работ, контроль сроков и объема выполненных работ
Синергия на строительной площадке
Организация и ведение регулярных совещаний на площадке

Описание процессов
Функционал сотрудника
Строительный маркетинг

Юридическое сопровождение
Регистрация

Договорные обязательства
Документооборот

Стоимость

300 000 р/мес

50 000 р/2 часа

Выбрать

С чем можно столкнуться

на строительной площадке?

Отсутствие системы управления
Хаос в процессах / Бардак на площадке

Не сформирован общий план этапов работ с ответственными и сроками. Неизвестно на каком этапе работы: кто на площадке; что сделано; что делается; что запланировано в ближайшее время; когда приезжают материалы и в каком объеме?
Строительная площадка ассоциируется с помойкой и черной дырой.
Постоянно «уплывающие» сроки
сдачи этапов и финального результата

Никто не может назвать четкие, даже примерные сроки. Строительство идет бесконечно. Задержки сроков по одному этапу ведут к каскаду срывов сроков по каждому из последующих этапов.
Завышенная стоимость этапов работ
и итоговая смета

Выбрано оптимальное предложение? Какие критерии выбора: цена/качество материалов и исполнения/сопоставимый объем работ?
Какая итоговая стоимость работ?
Это должно столько стоить?
Сомнения в качестве отдельных этапов работ, отсутствие гарантий за результат

Сделано всё, что должно быть сделано?
Работы выполнены в соответствии с проектом, нормами, ГОСТом?
Качество и объем работ проверены и подтверждены?
Слабая интеграция систем
и этапов друг с другом

Работы ведутся параллельно множеством подрядчиков, несвязанных друг с другом юридически. Как понять, что они работают, учитывая проекты друг друга? Какие работы можно вести параллельно, а какие только последовательно?
Запутанные коммуникации в команде
и с Заказчиком

Много информации из разрозненных источников, не стыкующейся друг с другом.
Всю информацию приходится вытягивать, нет регулярных отчетов и совещаний.

Как мы исключаем эти проблемы?

Формирование Плана (графика) Производственных Работ (ППР) - ROAD MAP проекта

Менеджмент реализации проекта по строительству дома

Анализ проекта: узлы, варианты оптимизации (если есть)
Определение бюджета, сроков
Формирование команды: менеджер, автор проекта, инженер технического надзора
Тендерная таблица поставщиков и подрядчиков - снижение фактической себестоимости
График поставки материалов
Варианты параллельных работ для ускорения процессов

Проектные работы

Геодезия. Топосъемка – границы, рельеф, объекты, растительность
Геологические изыскания грунтов. На основании информации по грунтам определяется тип фундамента будущего дома
Правила поселка: границы, сроки подключения коммуникаций, согласования архитектурной концепции, пропускная система, ответственные лица и пр.
Эскизное проектирование: план участка, схема посадки дома на участке, поэтажные планы с расстановкой мебели, фасады, разрезы
Архитектурные Решения: план кровли, план водосточной системы, ведомость оконных проемов, пироги пола, высотные отметки, фасад с раскладкой
Конструктивные Решения
Эскизный проект ландшафта
Ландшафтный проект
Дизайн-проект интерьера
Проект инженерных коммуникаций
Проект фасада

Строительно-монтажные работы

Организационные работы: пятно застройки, подъездные пути, место складирования материалов, место складирования мусора, бытовочный городок, электричество, вода, канализация
Внешний контроль - видеокамеры 24/7
Строительно-монтажные работы (холодный контур)
Остекление (теплый контур)
Монтаж фасада с подсистемой. Архитектурная подсветка
Монтаж наружных коммуникаций, пуско-наладочные работы

Внутренние работы

Черновая отделка
Монтаж инженерных коммуникаций, пуско-наладочные работы
Чистовая отделка
Меблировка

Ландшафтные работы

Наружные коммуникации
Подсветка
Благоустройство
Забор

Система управления: ППР
Команда Проекта

Строительный процесс на базе Плана Производственных Работ (ППР) под управлением руководителя и коррдинатора проекта.
Задача заключается не в простой реализации проекта, а в анализе и выборе оптимальных решений, своевременном подключении подрядчиков, в запуске работ в параллели, чтобы оптимизировать срок реализации проекта

Коммуникации с Заказчиком

«Не хочу вникать в договор на 90 страниц от стекольщиков» ...
«Нет времени разбираться в тонкостях проектирования» ...
«Не хочу разбираться с подрядчиками, договорами с ними, приемкой качества их работ» ...
«Хочу/могу платить деньги и получать результат хорошего качества в оговоренный срок» ...

Формирование оптимальной цены
Координатор проекта – контроль ППР
Менеджер проекта – реализация проекта в соответствии с ППР
Мультичат в телеграм – единое информационное пространство
Хранилище файлов – актуальная информация в общем доступе
Видеонаблюдение – доступ 24/7, хранение видео на весь период стройки, уверенность и спокойствие Заказчика
Фоотоочет с полным пояснением процесса
Приёмка всех этапов работ согласно проекту и чек-листам
Финансовая отчетность
Юридическое сопровождение
Уведомление о начале строительства
Технический план. Уведомление об окончании строительства. Регистрация дома

Процесс коммуникаций выстроен таким образом, чтобы Заказчик в любой момент понимал, что происходит и, что будет происходить в ближайшее время

Назначить встречу

формула проекта

Как добиться результата
в запланированных параметрах

Часто достижение результата зависит от структуры взаимодействия.
Ниже приведены две структуры, одна из которых усложняет и удлияет процесс, вторая - работает в оговоренном плане (графике) производства работы (дорожная карта), она прозрачна, нацелена на качественное взаимодействие с минимизацией временных и финансовых потерь

Структура, позволяющая добиваться результата:

План (график) Проозводства Работ - дорожная карта под управлением руководителя проекта позволяет минимизировать объем бесполезных действий и коммуникаций по направлению к Заказчику и от него.
Есть задача - мы ее выполняем.
В этой структуре ответственность за результат в оговоренных параметрах лежит на руководителе проекта и его команде.

Структура работы на большинстве строек:

Отсутствует ответственный за результат. Только Заказчик помнит изначальные условия и заинтересован закончить строительство в запланированных показателях (бюджет, сроки, объем, уровень качества). При возникновении вопросов, сложностей, недоработок каждый из участников переводит фокус на другого - большое количество времени уходит на поиск виноватого.
Бюджет расходуется неоптимально.

Кому и почему полезно и важно интегрировать руководителя проекта?

Заказчикам
Вам не придется общаться с множеством подрядчиков, вытягивая информацию по кусочкам. Информация в полном объеме будет поступать к Вам регулярно, проактивно
- Менеджер проекта – одно окно с регулярной актуальной проверенной информацией
- План Производства Работ с этапами, ответственными, плановыми сроками, анализом отклонений
- Видео-камера 24/7, фотоотчеты 1р/3 дня
- Порядок на площадке - не стыдно пригласить тестя :)
Строителям
Репутация – это самый ценный ресурс в текущей рыночной ситуации
- Соблюдение сроков строительства и их оптимизация
- График платежей
- Довольный Заказчик
- Фактическая рентабельность не ниже плановой
Архитекторам
Вы хотите быть уверены в том, что проект будет реализован в том виде, в котором создан и вам будет приятно приезжать на площадку, чтобы встретиться с Заказчиком и осуществить авторское сопровождение
- Мы выступаем за авторское сопровождение проекта
- Вы сможете использовать площадку для демонстрации потенциальным клиентам и для съемок контента, который будет продавать вас и дальше