Строительство, управление строительством загородного дома по плану производства работ: от идеи до заселения

Фото: проект Александра Гонта, Мастерская ALEXGONTA arch

Чтобы строительство соответствовало планам Заказчика

А вдруг? ...

неудачный проект
непроверенное качество и объемы
затягивание сроков
неконтролируемый рост бюджета

Дом «ПОД КЛЮЧ» строят более 10 узкоспециализированных подрядчиков (проектирование архитектуры и конструктивных решений дома, проектирование и монтаж инженерных коммуникаций дома, наружних коммуникаций ландшафта; дизайн интерьера; строительно-монтажные работы; черновые и чистовые отделочные работы; меблировка и пр.).

Как выбрать надежных и проверенных поставщиков и подрядчиков? Как оптимизировать затраты на них? Как их связать между собой и интегрировать в общий план работ? Как проконтролировать качество каждого из этапов и гарантировать результат с соблюдением договоренностей по срокам, бюджету и заявленному уровню качества?

Кто контролирует комплексную реализацию строительства Загородного дома? Кто, кроме Заказчика, заинтересован в оптимизации бюджета и сроков?

«Формула Проекта» снимает зависимость Заказчика от Подрядчиков.
Интегрированная система управления проектом даёт инструменты для оперативного реагирования. Если подрядчик нарушает условия по качеству или стоимости, мы меняем его, не ставя под угрозу бюджет, график и требования к дому.

Результаты внедрения сервиса и менеджмента

в строительные процессы

Оптимизация
расходов до 30%

за счет тендера
поставщиков и подрядчиков

Соответствие сроков реализации проекта планам

за счет регулярного контроля и запуска работ в параллели (с учетом форс-мажора)

Объем исполнения
и состав работ

строгое соответствие проектным объемам и расчетам

Услуги по комплексному строительству загородного дома

Строительно-монтажные работы

Организация и управление всеми этапами строительства: от нулевого цикла до отделки и ввода в эксплуатацию. Выбор подрядчиков при необходимости, контроль качества, сроков и бюджета, работа только по задокументированным технологиям и решениям.
Поиск земельного участка под строительство

Подбор и анализ участков в Москве и МО с учетом ваших задач: локация, подъезд, инженерия, ограничения и перспективы развития. Проверка градостроительных параметров, рисков и реальной стоимости строительства на конкретном участке.
Проектирование и авторское сопровождение

Разработка архитектурного, конструктивного и инженерного проектов «под ключ» с учетом норм, ГОСТов и СНиПов, стиля и бюджета. Авторский надзор: контроль соответствия стройки проекту, своевременная корректировка решений, оптимизация узлов и материалов.
Менеджмент и сервис на стройке

Управление стройкой на базе детализированного Плана Производственных Работ (ППР). Баланс «треугольника ограничений»: срок — бюджет — качество. Еженедельная отчетность, план‑факт анализ, управление рисками и изменениями по понятным для заказчика правилам.
Технический
надзор

Независимый контроль работы подрядчиков: проверка качества работ и материалов, соответствия проекту и нормам. Фото‑ и письменные отчеты, фиксация дефектов, рекомендации по их устранению, защита интересов заказчика на площадке.
Юридическое сопровождение, документальное оформление

Сопровождение на всех стадиях: от сделки по участку до ввода дома в эксплуатацию. Проверка договоров с подрядчиками и поставщиками, составление технических заданий, акты, переписка и фиксация договоренностей для минимизации рисков заказчика.

Состав и стоимость услуги «Сервис и менеджмент»

Мы — строители, для которых сервис и качество стоят на первом месте.
Если у вас уже есть бригада, но вы не хотите тратить время на контроль и координацию разрозненных подрядчиков, воспользуйтесь услугой «Сервис и менеджмент».
Мы берём на себя управление, чтобы вы получили желаемый результат без прямого участия в строительных процессах.

Детилизированный План Производства Работ
(на базе Gantt Pro)

Этапы работы: сроки исполнения, освидетельствование скрытых работ, приемки техническим надзором
Закупка материалов
График платежей
Подписание документов
Этапы принятия решений Заказчиком

Пример ППР

Состав

Чек-листы

Руководитель проекта (Консьерж-сервис в стройке)

Создание оптимального базового Плана/Графика Производства Работ (дорожная карта)
На основе ППР контроль строительно-монтажных работ, контроль сроков и объема выполненных работ
Организация строительного процесса: контроль выхода подрядчиков, отслеживание сроков исполнения
Синергия на строительной площадке
Ведение финансовой отчетности/график платежей
Информирование о ходе работ: результат/процесс/план
Анализ потребностей и ожиданий Заказчика
Организация и ведение регулярных совещаний на площадке

Профиль кандидата
Функционал
Строительный маркетинг

Выбор подрядчиков

Критерии выбора
Тендерная таблица
Рекомендации по выбору

Таблица
Комментарии

Юридическое сопровождение
Регистрация

Договорные обязательства
Документооборот

Стоимость

300 000 р/мес

50 000 р/2 часа

Выбрать

С чем можно столкнуться

на строительной площадке?

Отсутствие системы управления
Хаос в процессах / Бардак на площадке

Не сформирован общий план этапов работ с ответственными и сроками. Неизвестно на каком этапе работы: кто на площадке; что сделано; что делается; что запланировано в ближайшее время; когда приезжают материалы и в каком объеме?
Строительная площадка ассоциируется с помойкой и черной дырой.
Постоянно «уплывающие» сроки
сдачи этапов и финального результата

Никто не может назвать четкие, даже примерные сроки. Строительство идет бесконечно. Задержки сроков по одному этапу ведут к каскаду срывов сроков по каждому из последующих этапов.
Завышенная стоимость этапов работ
и итоговая смета

Выбрано оптимальное предложение? Какие критерии выбора: цена/качество материалов и исполнения/сопоставимый объем работ?
Какая итоговая стоимость работ?
Это должно столько стоить?
Сомнения в качестве отдельных этапов работ, отсутствие гарантий за результат

Сделано всё, что должно быть сделано?
Работы выполнены в соответствии с проектом, нормами, ГОСТом?
Качество и объем работ проверены и подтверждены?
Слабая интеграция систем
и этапов друг с другом

Работы ведутся параллельно множеством подрядчиков, несвязанных друг с другом юридически. Как понять, что они работают, учитывая проекты друг друга? Какие работы можно вести параллельно, а какие только последовательно?
Запутанные коммуникации в команде
и с Заказчиком

Много информации из разрозненных источников, не стыкующейся друг с другом.
Всю информацию приходится вытягивать, нет регулярных отчетов и совещаний.

Как мы исключаем эти проблемы?

Формирование Плана (графика) Производственных Работ (ППР) - дорожная карта проекта

Менеджмент реализации проекта по строительству дома

Анализ проекта: узлы, варианты оптимизации (если есть)
Определение бюджета, сроков
Формирование команды: менеджер, автор проекта, инженер технического надзора
Тендерная таблица поставщиков и подрядчиков - снижение фактической себестоимости
График поставки материалов

Проектные работы

Геодезия. Топосъемка – границы, рельеф, объекты, растительность
Геологические изыскания грунтов. На основании информации по грунтам определяется тип фундамента будущего дома
Правила поселка: границы, сроки подключения коммуникаций, согласования архитектурной концепции, пропускная система, ответственные лица и пр.
Эскизное проектирование: план участка, схема посадки дома на участке, поэтажные планы с расстановкой мебели, фасады, разрезы
Архитектурные Решения: план кровли, план водосточной системы, ведомость оконных проемов, пироги пола, высотные отметки, фасад с раскладкой
Конструктивные Решения
Проект инженерных коммуникаций
Проект фасада
Эскизный проект ландшафта
Ландшафтный проект
Дизайн-проект интерьера

Строительно-монтажные работы

Организационные работы: пятно застройки, подъездные пути, место складирования материалов, место складирования мусора, бытовочный городок, электричество, вода, канализация
Внешний контроль - видеокамеры 24/7
Строительно-монтажные работы (холодный контур)
Остекление (теплый контур)
Монтаж фасада с подсистемой. Архитектурная подсветка
Монтаж наружных коммуникаций, пуско-наладочные работы

Внутренние работы

Черновая отделка
Монтаж инженерных коммуникаций, пуско-наладочные работы
Чистовая отделка
Меблировка

Ландшафтные работы

Наружные коммуникации
Подсветка
Благоустройство
Забор

Система управления: ППР
Команда Проекта

Строительный процесс на базе Плана Производственных Работ (ППР) под управлением руководителя и координатора проекта.
Задача заключается не в простой реализации проекта, а в анализе и выборе оптимальных решений, своевременном подключении подрядчиков, в запуске работ в параллели, чтобы оптимизировать срок реализации проекта
Регулярный менеджмент: совещания с командой, ППР

Коммуникации с Заказчиком

«Не хочу вникать в договор на 90 страниц от стекольщиков» ...
«Нет времени разбираться в тонкостях проектирования» ...
«Не хочу разбираться с подрядчиками, договорами с ними, приемкой качества их работ» ...
«Хочу/могу платить деньги и получать результат хорошего качества в оговоренный срок» ...

Формирование оптимальной цены
Координатор проекта – контроль ППР
Менеджер проекта – реализация проекта в соответствии с ППР
Мультичат в телеграм – единое информационное пространство
Хранилище файлов – актуальная информация в общем доступе
Видеонаблюдение – доступ 24/7, хранение видео на весь период стройки, уверенность и спокойствие Заказчика
Фоотоочет с полным пояснением процесса
Приёмка всех этапов работ согласно проекту и чек-листам
Финансовая отчетность
Юридическое сопровождение
Уведомление о начале строительства
Технический план. Уведомление об окончании строительства. Регистрация дома

Процесс коммуникаций выстроен таким образом, чтобы Заказчик в любой момент понимал, что происходит и, что будет происходить в ближайшее время

Назначить встречу

формула проекта

Как добиться результата
в запланированных параметрах

Часто достижение результата зависит от структуры взаимодействия.
Ниже приведены две структуры, одна из которых усложняет и удлияет процесс, вторая - работает в оговоренном плане (графике) производства работы (дорожная карта), она прозрачна, нацелена на качественное взаимодействие с минимизацией временных и финансовых потерь

Структура, позволяющая добиваться результата:

План (график) Производства Работ - дорожная карта под управлением руководителя проекта позволяет минимизировать объем бесполезных действий и коммуникаций по направлению к Заказчику и от него.
Есть задача - мы ее выполняем.
В этой структуре ответственность за результат в оговоренных параметрах лежит на руководителе проекта и его команде.

Структура работы на большинстве строек:

Отсутствует ответственный за результат. Только Заказчик помнит изначальные условия и заинтересован закончить строительство в запланированных показателях (бюджет, сроки, объем, уровень качества). При возникновении вопросов, сложностей, недоработок каждый из участников переводит фокус на другого - большое количество времени уходит на поиск виноватого.
Бюджет расходуется неоптимально.

План (график) Производства Работ
RoadMap проекта

Этапы работ. Ответственные. Сроки
График снабжения объекта (оптимизация на основе тендера)
Этапы и сроки принятия решений Заказчиком
Этапы приемки объема и качества работ внешним Инженером Технического Надзора
Акты приемки работ Заказчиком
График платежей по договору

Командная работа: как всё складывается в единую систему или в успешную «формулу проекта»?

Каждая роль отвечает за свою часть треугольника ограничений (сроки, цена, объем и качество), и только вместе они дают управляемый, предсказуемый результат:

Руководитель проекта управляет всеми изменениями и держит общий баланс между сроками, бюджетом и объёмом работ.
Архитектор с авторским надзором отвечают за грамотный проект и его корректную реализацию без потери качества.
Технический надзор следит, чтобы результат соответствовал всем нормам и правилам строительства, фактический объём работ был честным.

Благодаря командной работе каждое изменение обсуждается и согласуется, а не проталкивается втихаря.

Строительство из стихийного бедствия превращается в понятный, управляемый проект, где вся команда работает на одну цель — дом высокого качества, в согласованный срок и за понятный для семьи бюджет.

Руководитель проекта — это связующее звено между заказчиком, архитектором, технадзором и подрядчиками. Он превращает желания семьи в конкретный объём работ, реальный график и прозрачный бюджет.

Любое изменение — ещё одна терраса или увеличение объема остекления, сжатые сроки въезда, сокращение бюджета — проходит через руководителя проекта. Он честно показывает, как это повлияет на сроки, стоимость и объём, и не даёт никому «подкрутить» параметры за спиной заказчика.

Задача руководителя проекта — удержать стройку управляемой: дом должен быть построен вовремя, в согласованный бюджет и без скрытых компромиссов по качеству.

РУКОВОДИТЕЛЬ

Общая ответственность за реализацию проекта в рамках договора/договоренностей
Планирование бюджета, управление ресурсами проекта (человеческими, материальными, временными)
Создание и утверждение детального Плана (графика) Производства Работ (ППР) — дорожной карты
Контроль планирования финансирования проекта (в соответствии с ППР)
Контроль планирования и испллнения закупок материалов (в соответствии с ППР)
Тендер поставщиков и подрядчиков — оптимизация расходов
Контроль соответствия исполнения проектному и сметному составу материалов и работ
Оптимизация сроков исполнения
Юридическое сопровождение
Документооборот

КООРДИНАТОР:

Коммуникации с Заказчиком: проактивность, регулярность
Продуктивность и эффективность команды. Синергия
Эффективность коммуникаций внутри команды: создание и модерирование мульти-чата в telegram
Ведение финансовой отчетности клиента (опционально)
Организация и фасилитация встреч команды. Протоколы встреч